Η Νέα Ρύθμιση που Απειλεί τις Περιουσίες Μικροϊδιοκτητών

Η πρόσφατη έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) έχει προκαλέσει σοβαρές ανησυχίες σε πολλούς μικροϊδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα σε οικισμούς. Αυτή η ρύθμιση φαίνεται να απαξιώνει τις περιουσίες τους, περιορίζοντας δραστικά τις προοπτικές δόμησης και αφήνοντάς τους εκτεθειμένους. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) εργάζεται προς μια νομοθετική λύση που θα προσφέρει κάποια ανακούφιση στους πληγέντες, ωστόσο οι επιπτώσεις είναι ήδη εμφανείς.

Ανατροπές και Νέες Κανονιστικές Διατάξεις

Το νέο ΠΔ 129/2025 επιφέρει σαρωτικές αλλαγές στο καθεστώς οριοθέτησης, καθορίζοντας τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης σχεδόν 10.000 οικισμών σε όλη την Ελλάδα, εκ των οποίων περίπου 1.000 βρίσκονται στη Βόρεια Ελλάδα. Αυτοί οι οικισμοί φιλοξενούν πληθυσμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και ιδρύθηκαν είτε πριν το 1923 είτε μεταξύ 1923 και 1983.

Σημειώνεται ότι τα σύγχρονα όρια των οικισμών έχουν συρρικνωθεί, περιλαμβάνοντας καθαρά μόνο εκείνα που έχουν οικοδομηθεί μέχρι το 1983. Για τις περιοχές που έχουν οικοδομηθεί από το 1983 μέχρι σήμερα, ισχύουν αυστηρές προϋποθέσεις, περιορίζοντας τη δυνατότητα δόμησης.

Εξαιρέσεις και Κανόνες Δόμησης

Ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται αποκλειστικά εκείνα που υποστηρίζονται από δόμηση μέχρι το 1983, αποκλείοντας περιοχές που καθορίστηκαν αυθαίρετα μέσω μεταγενέστερων αποφάσεων. Αυτή η κατάσταση έχει οδηγήσει σε επικείμενη κρίση για ιδιοκτήτες που δεν έχουν ολοκληρώσει τη δόμηση.

Ακολουθώντας τις νέες ρυθμίσεις, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων που δεν έχουν κτίρια και εμπίπτουν σε συγκεκριμένες κατηγορίες (κάτω των 2 στρεμμάτων) ενδέχεται να χάσουν το δικαίωμα δόμησης, θέτοντας σε αμφισβήτηση την αξία των περιουσιών τους.

Οι Συνέπειες για τις Ιδιοκτησίες

Άμεσο αποτέλεσμα των νέων κανόνων είναι η μείωση της αξίας των ακινήτων. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο σε μικρό οικισμό που μέχρι πρότινος είχε αξία 100.000€ μπορεί πλέον να υποτιμηθεί σε 10.000€, μετατρέποντάς το σε απλό χωράφι χωρίς δυνατότητα δόμησης.

Εάν η κατάσταση αυτή δεν αντιμετωπιστεί με μια δίκαιη νομοθετική ρύθμιση, η ύπαιθρος ενδέχεται να ερημωθεί, έναντι της οξείας στεγαστικής κρίσης που πλήττει τη χώρα. Είναι προφανές ότι αν οι πολίτες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους, η επιλογή εγκατάστασης στην ύπαιθρο θα φαντάζει αδιέξοδη.

Η Νομολογία του ΣτΕ και οι Πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ

Ως προς την οριοθέτηση των οικισμών, οι αποφάσεις του ΣτΕ απαιτούν τη σύνταξη γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού που να εγκρίνεται με Προεδρικό Διάταγμα. Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έχει ακυρώσει επεκτάσεις οικισμών που είχαν καθοριστεί αυθαίρετα και απαιτεί επαρκή τεκμηρίωση για κάθε νέα πολεοδόμηση.

Η χρηματοδότηση μελετών ύψους 400 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης προς το ΥΠΕΝ στοχεύει στην οριοθέτηση των οικισμών με σκοπό τη συμμόρφωση και τη διευθέτηση εκκρεμών θεμάτων. Οι μελέτες αυτές περιλαμβάνουν προδιαγραφές για τη χωροθέτηση των οικισμών και τη διαμόρφωση όρων δόμησης, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Μια Δυναμική Προσέγγιση για το Μέλλον

Το ΥΠΕΝ εξετάζει επίσης τη δυνατότητα οριοθέτησης περιοχών ελέγχου χρήσεων γης εντός Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Αυτές οι περιοχές θα κατατάσσονται ως μη πολεοδομημένες και θα υπόκεινται σε περιορισμούς στη χρήση και τη δόμηση, με σκοπό την προστασία των φυσικών και δομικών δασών, αλλά και την ευελιξία των ιδιοκτητών να αναπτύξουν τα ακίνητά τους.

Με το νέο κανονιστικό πλαίσιο, μας δίνεται η δυνατότητα να διατηρήσουμε την πολιτιστική κληρονομιά και τα κοινωνικά χαρακτηριστικά των μικρών οικισμών, διασφαλίζοντας παράλληλα την βιωσιμότητα αυτών των περιοχών. Όμως, όπως είναι φυσικό, οποιαδήποτε αλλαγή έρχεται συνοδευόμενη από προϋποθέσεις και περιορισμούς που πρέπει να γίνουν αποδεκτοί από τους πολίτες.