Δείτε το Μέλλον των Ακινήτων Αγνώστου Ιδιοκτήτη

Μια χρυσή ευκαιρία ανοίγεται για τους δήμους της χώρας καθώς εκατοντάδες ακίνητα που έχουν δηλωθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με τον Νόμο 5076/2023, θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του δημοσίου. Οι δήμοι μπορούν πλέον να διεκδικούν αυτά τα ακίνητα προκειμένου να τα αξιοποιήσουν για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών ή για άλλους κοινωνικούς σκοπούς.

Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, η οποία προγραμματίζεται να γίνει έως τα τέλη της χρονιάς 2025, αναμένεται να ξεκαθαριστεί η κατάσταση όσον αφορά τα ακίνητα που έχουν δηλωθεί από ιδιοκτήτες έως τα τέλη Νοεμβρίου 2024. Ωστόσο, παραμένει ένας σημαντικός αριθμός ακινήτων που εξακολουθούν να είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», είτε λόγω απουσίας δήλωσης από τους ιδιοκτήτες, είτε διότι υπάρχουν πολλοί κληρονόμοι που ζουν στο εξωτερικό και δεν ενδιαφέρονται να τα δηλώσουν.

Για αυτά τα ακίνητα, εάν εντός του τρέχοντος έτους δεν υπάρξει κάποια διορθωτική ενέργεια από τους ιδιοκτήτες, όπως η προσκόμιση νόμιμου τίτλου ή συμβολαίου, οι ιδιοκτήτες θα χάσουν οριστικά κάθε δικαίωμα ιδιοκτησίας και τα ακίνητα θα περιέλθουν αναπόφευκτα στο δημόσιο.

Αξιοσημείωτο είναι ότι, σύμφωνα με την υπηρεσία του Κτηματολογίου, τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης καταγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Προκειμένου να διορθώσουν τις σχετικές εγγραφές, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ακολουθήσουν τις ίδιες διαδικασίες που ισχύουν και για τις λανθασμένες εγγραφές. Απαιτείται η ταυτοποίηση του ακινήτου και η τήρηση της διαδικασίας διόρθωσης των στοιχείων.

Επιπλέον, η διαδικασία αυτή καλύπτει και και τα 450.000 ακίνητα που ενσωματώθηκαν στο κράτος εξαιτίας μαζικών κληρονομικών αποποιήσεων κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με ανεπίσημα στοιχεία, σε 111 περιοχές της Ελλάδας, εκτιμάται ότι από τα 7.090.110 δικαιώματα που υπάρχουν, τα 389.836 (ποσοστό 5,50%) κατατάσσονται στην κατηγορία «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Δημοτικά Σχέδια και Ευκαιρίες

Οι δήμοι, εξετάζοντας την κατάσταση των ακινήτων αυτών, συμφώνησαν στο Διοικητικό Συμβούλιο της ΚΕΔΕ ότι τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη που θα περιέλθουν στο δημόσιο θα πρέπει να μεταβιβαστούν στους δήμους. Αυτά τα ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε για κοινωνική κατοικία, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα, είτε για κοινωνικούς σκοπούς. Ωστόσο, παρατηρείται ότι η αυτοδιοίκηση δεν έχει κινητοποιηθεί επαρκώς, παρόλο που υπάρχει και ειδική διάταξη από το 2021 που προβλέπει ότι ακίνητα εγγεγραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορούν να περιληφθούν στην ιδιοκτησία των δήμων μέσω συγκεκριμένων διαδικασιών.

Αυτή η διαδικασία μπορεί να εφαρμοστεί και σε ακίνητα που διαχειρίζονται δήμοι, όπως για παράδειγμα τα σχολεία, εφόσον πληρούν ορισμένες τυπικές προϋποθέσεις. Όμως αν οι δήμαρχοι ή η ΚΕΔΕ σκοπεύουν να προχωρήσουν σε ρύθμιση στον νόμο για να αποκτήσουν αυτά τα ακίνητα, προφανώς αυτό θα είναι άσκοπο, καθώς υπάρχει ήδη διάταξη που μπορούν να εκμεταλλευτούν.

Αναστολή Αγώνων του Δημοσίου

Άλλη μια σημαντική εξέλιξη είναι η αναστολή των αγωγών του δημοσίου σχετικά με τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2025. Αυτό αφορά τα ακίνητα που δεν έχουν καταχωρηθεί ως ιδιοκτησία κάποιου φυσικού ή νομικού προσώπου. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις, αυτά τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν το 3%-4% των ακινήτων που δεν έχουν εγγραφεί στο Κτηματολόγιο, καθώς εκτιμάται ότι δεν υπάρχουν καταγεγραμμένοι ιδιοκτήτες.

Η αναστολή αυτή θεσπίστηκε με πλαίσιο νομοθετικής ρύθμισης, η οποία προβλέπει την εξάμηνη αναστολή των αγωγών του δημοσίου που αφορούν διεκδικήσεις ιδιωτικών ακινήτων σε όλη τη χώρα. Το δημόσιο αντιμετωπίζει προκλήσεις, καθώς έχει αρχίσει να διεκδικεί την ιδιοκτησία ακινήτων βάσει εγγράφων που χρονολογούνται ακόμα και από την εποχή της Τουρκοκρατίας. Γι’ αυτό το λόγο οι αγωγές έχουν αυξηθεί τον τελευταίο καιρό ενόψει της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου.

Σύνθετα Θέματα Διεκδικήσεων από Δήμους

Όσον αφορά τις διεκδικήσεις από τους δήμους, οι αγωγές του δημοσίου δεν περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε αυτούς, αν και οι δήμοι αποτελούν ανεξάρτητες νομικές οντότητες. Έτσι, οι διεκδικήσεις τους από ιδιώτες δεν επηρεάζονται από την αναστολή. Στην περίπτωση που οι δήμοι επιθυμούν να επιδιώξουν την αξιοποίηση ακινήτων εντός των διοικητικών τους ορίων, τα οποία ανήκουν στο δημόσιο ή σε άλλους φορείς, αυτό μπορεί να γίνει μέσω παραχώρησης ή εξαγοράς αυτών των ακινήτων.

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι οι διεκδικήσεις ακινήτων από δήμους συχνά είναι περίπλοκες και απαιτούν νομική επίλυση, λαμβάνοντας υπόψη τα δικαιώματα όλων των εμπλεκομένων και το δημόσιο συμφέρον. Οι δήμοι πολλές φορές επιδιώκουν την κατοχή ακινήτων που θεωρούν ότι ανήκουν στη δημοτική περιουσία ή προορίζονται για κοινωνικούς σκοπούς, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε νομικές αντιπαραθέσεις με ιδιώτες.

Διαδικασίες του Δημόσιου

Το δημόσιο έχει τη δυνατότητα να εγείρει αγωγές ακόμα και χωρίς νόμιμο τίτλο, λειτουργώντας ως διάδοχος του οθωμανικού κράτους. Έτσι, διεκδίκησε εκτάσεις με βάση ιστορικά έγγραφα που προέρχονται από την Τουρκοκρατία, χωρίς πάντα να αποδεικνύει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου ή την ύπαρξη τίτλων από πραγματικούς ιδιοκτήτες. Αυτή η πρακτική έχει προκαλέσει πολλές αντιδράσεις και νομικές προσφυγές.

Με δεδομένο ότι η κτηματογράφηση συνεχίζεται, ο ακριβής αριθμός αυτών των διεκδικήσεων θα προσδιοριστεί μόλις ολοκληρωθεί η διαδικασία και κατατεθούν αγωγές διόρθωσης για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» από το τέλος του 2025. Τα στατιστικά στοιχεία δείχνουν ότι το δημόσιο χάνει σχεδόν τα ¾ των υποθέσεων που ασκεί έφεση, θέτοντας σε αμφισβήτηση την αποτελεσματικότητα των διεκδικήσεων του.